Kosten koper: dit betaal je in 2026 bovenop de prijs van je huis
Bovenop de koopsom betaal je in 2026 al snel duizenden euro's kosten koper. Dit zijn de posten, de nieuwe tarieven en een compleet rekenvoorbeeld.
Wie een huis koopt van € 425.000, betaalt geen € 425.000. Achter de afkorting k.k. — kosten koper — gaat een stapel extra rekeningen schuil die je grotendeels uit eigen zak betaalt. In 2026 telt dat al snel op tot duizenden euro's tot ruim boven de tienduizend, afhankelijk van je leeftijd en situatie. Er is dit jaar bovendien het nodige veranderd: de startersvrijstelling geldt nu tot een woningwaarde van € 555.000 en de NHG-grens steeg naar € 470.000.
Hieronder staan alle posten op een rij, met een compleet rekenvoorbeeld — inclusief het verschil van € 8.500 dat je leeftijd kan maken.
Dit valt er in 2026 onder kosten koper
- overdrachtsbelasting: 2 procent van de koopsom voor wie zelf in de woning gaat wonen
- startersvrijstelling: kopers van 18 tot en met 34 jaar betalen géén overdrachtsbelasting bij een woning tot € 555.000 (grens 2026), mits ze er zelf gaan wonen
- notariskosten voor de leverings- en hypotheekakte: meestal tussen € 800 en € 1.500
- taxatierapport: ongeveer € 400 tot € 900
- hypotheekadvies en bemiddeling: ongeveer € 1.500 tot € 3.500
- NHG, optioneel bij een hypotheek tot € 470.000: eenmalig 0,4 procent van het hypotheekbedrag
Koop je een woning waar je niet zelf gaat wonen, bijvoorbeeld om te verhuren, dan betaal je in 2026 8 procent overdrachtsbelasting; in 2025 was dat nog 10,4 procent. Kosten voor een aankoopmakelaar of een bouwkundige keuring komen bij dit alles nog bovenop — niet verplicht, wel gebruikelijk.
Rekenvoorbeeld: hetzelfde huis, € 8.500 verschil
Neem die woning van € 425.000, gekocht met een hypotheek van € 400.000 mét NHG. Voor een koper van 40 jaar ziet de rekening er zo uit:
- overdrachtsbelasting: 2 procent van € 425.000 is € 8.500
- notariskosten: € 1.200
- taxatie: € 650
- hypotheekadvies en bemiddeling: € 2.500
- NHG-premie: 0,4 procent van € 400.000 is € 1.600
Totaal: € 14.450, ruim 3 procent van de koopsom. Met een aankoopmakelaar en bouwkundige keuring erbij lopen de totale bijkomende kosten al gauw richting 4 tot 6 procent.
Een koper van 28 jaar die hetzelfde huis koopt en er zelf gaat wonen, valt onder de startersvrijstelling: de woning blijft immers onder de grens van € 555.000. De post van € 8.500 vervalt en de teller stopt bij € 5.950. Zelfde huis, zelfde hypotheek, € 8.500 verschil. De vrijstelling mag je maar één keer in je leven gebruiken en je legt bij de notaris een verklaring af dat je er zelf gaat wonen; alle voorwaarden staan op Rijksoverheid.nl.
Let op als je samen koopt: de voorwaarden gelden per koper. Is één van jullie 35 jaar of ouder, dan betaalt die persoon over het eigen aandeel gewoon 2 procent overdrachtsbelasting; de jongere koper kan voor het eigen deel wél de vrijstelling gebruiken, zolang aan alle voorwaarden is voldaan.
Waarom je dit geld zelf moet meebrengen
Een hypotheek mag maximaal 100 procent van de woningwaarde bedragen; alleen voor energiebesparende maatregelen mag je iets extra lenen. De kosten koper kun je dus niet meefinancieren en betaal je uit spaargeld. Voor de 40-jarige koper uit het voorbeeld betekent dat: zo'n € 14.500 aan eigen geld meenemen, nog los van een eventueel verschil tussen koopsom en taxatiewaarde, dat er ook uit eigen zak bij moet.
Reken het uit voor jouw droomhuis
Met de rekentool kosten koper berekenen vul je de koopsom en jouw situatie in en zie je direct met welk bedrag je rekening moet houden. De genoemde bedragen voor notaris, taxatie en advies zijn gemiddelden: vraag altijd meerdere offertes op, want de verschillen lopen op tot honderden euro's per post.
En zit je qua leeftijd én woningwaarde net binnen de startersvrijstelling? Plan de aankoop dan zorgvuldig en meld het tijdig bij je notaris. Die ene verklaring scheelt in dit voorbeeld € 8.500 — veruit de makkelijkst verdiende besparing van het hele koopproces.