Leaderboard · 728 × 90Mobile banner · 320 × 100
Overwaarde berekenen
Bereken de overwaarde van je huis: de actuele woningwaarde min je resterende hypotheekschuld. Zie direct hoeveel vermogen er in je woning zit en lees hoe je het kunt benutten.
Gecontroleerd door Jorrit Drenth, 20+ jaar financiële dienstverlening · Laatst bijgewerkt: 11 augustus 2026 · Uitgave van Finckers B.V., AFM-vergunning 12047091
Door de gestegen huizenprijzen zit er bij veel woningbezitters flink wat vermogen 'in de stenen'. Vul de actuele waarde van je woning en je resterende hypotheekschuld in en zie direct hoeveel overwaarde je hebt — en lees daaronder wat je ermee kunt.
Rekenvoorbeelden overwaarde
| Woningwaarde | Hypotheekschuld | Overwaarde |
|---|---|---|
| € 350.000 | € 300.000 | € 50.000 |
| € 450.000 | € 280.000 | € 170.000 |
| € 550.000 | € 250.000 | € 300.000 |
| € 400.000 | € 420.000 | − € 20.000 (onderwaarde) |
Wat is overwaarde precies?
Overwaarde is het verschil tussen wat je woning nu waard is en wat je er nog op moet aflossen. Is je huis € 450.000 waard en staat er nog € 280.000 hypotheek open, dan is je overwaarde € 170.000. Dat vermogen is niet vrij besteedbaar — het zit vast in je woning — maar je kunt het op verschillende manieren benutten. Is je schuld hoger dan de woningwaarde, dan spreek je van onderwaarde.
Overwaarde benutten zonder te verhuizen
Je kunt overwaarde 'opnemen' door je bestaande hypotheek te verhogen of een tweede hypotheek af te sluiten, meestal tot maximaal 100% van de woningwaarde. Banken toetsen daarbij gewoon je inkomen: de hogere maandlasten moet je kunnen dragen. Gebruik je het geld voor een verbouwing of verduurzaming van je woning, dan is de rente aftrekbaar; voor andere doelen (schenken, aanvullen pensioen, consumptief) niet. Voor senioren bestaan er daarnaast verzilverhypotheken en opeethypotheken.
Overwaarde bij verkoop: de bijleenregeling
Verkoop je je woning, dan komt de overwaarde bij de notaris vrij als eigenwoningreserve. Koop je binnen drie jaar een nieuwe woning, dan verwacht de Belastingdienst dat je die reserve in de nieuwe woning steekt: over het deel dat je onnodig tóch leent, krijg je geen hypotheekrenteaftrek. De overwaarde zelf is onbelast — je betaalt er geen inkomstenbelasting over zolang die in de eigen woning blijft; zet je het geld op je spaarrekening, dan telt het mee in box 3.
In-content · responsive
Veelgestelde vragen
Hoe bereken je de overwaarde van je huis?
Trek je resterende hypotheekschuld af van de actuele marktwaarde van je woning: overwaarde = woningwaarde − hypotheekschuld. Een woning van € 450.000 met € 280.000 restschuld heeft dus € 170.000 overwaarde. Voor de waarde kun je uitgaan van de WOZ-waarde, een taxatie of recente verkopen in de buurt.
Kan ik mijn overwaarde opnemen zonder mijn huis te verkopen?
Ja, door je hypotheek te verhogen of een tweede hypotheek te nemen — meestal tot 100% van de woningwaarde, mits je inkomen de hogere lasten toelaat. De rente is alleen aftrekbaar als je het geld gebruikt voor je eigen woning (verbouwing, verduurzaming).
Betaal ik belasting over mijn overwaarde?
Niet zolang het vermogen in je eigen woning zit — de eigen woning valt in box 1. Verkoop je en zet je de opbrengst op een spaarrekening, dan telt die mee in box 3. En bij aankoop van een nieuwe woning geldt de bijleenregeling voor je hypotheekrenteaftrek (bron: Belastingdienst).
Wat is onderwaarde?
Dan is je hypotheekschuld hoger dan de waarde van je woning — bij verkoop blijf je met een restschuld zitten. Onderwaarde kwam veel voor na 2008; door de gestegen huizenprijzen is het nu zeldzaam, maar het risico bestaat bij een hoge hypotheek en dalende prijzen.
Gerelateerde rekentools
Zet deze rekentool op je eigen website
Je mag Overwaarde berekenen gratis op je eigen website plaatsen. De rekentool schaalt mee met je pagina (responsive) en draait altijd op de nieuwste versie — je hoeft zelf niets bij te werken.
Plak de onderstaande code op de plek waar de rekentool moet komen. Het linkje naar Berekenen.nl is de bronvermelding; laat die staan.
<reken-widget data-slug="overwaarde-berekenen"></reken-widget>
<a href="https://www.berekenen.nl/a-z/overwaarde-berekenen">Overwaarde berekenen op Berekenen.nl</a>
<script src="https://www.berekenen.nl/embed.js" async></script>Voorbeeld
Zo ziet de ingesloten rekentool eruit op je site: