Twee gelijke salarissen, twee heel verschillende hypotheken: dit is waarom

Hetzelfde salaris, tienduizenden euro's verschil in maximale hypotheek. Studieschuld, private lease en het energielabel bepalen in 2026 verrassend veel.

Sam en Lisa verdienen allebei 48.000 euro bruto per jaar. Toch kan Sam in het rekenvoorbeeld hieronder ruwweg een ton meer hypotheek krijgen dan Lisa. Geen rekenfout en geen willekeur van de bank: hoeveel je maximaal kunt lenen, hangt maar voor een deel van je salaris af. Schulden, het energielabel van het huis dat je koopt en de rest van je persoonlijke situatie bepalen stevig mee.

De maximale hypotheek wordt berekend volgens leennormen die de overheid elk jaar opnieuw vaststelt, op advies van het Nibud. Voor 2026 zijn die normen iets strenger dan in 2025: bij hetzelfde inkomen en dezelfde rente kun je dit jaar wat minder lenen dan vorig jaar. Maar de grootste verschillen zitten niet in het jaartal — die zitten in jouw situatie.

Schulden tellen zwaarder dan je denkt

Elke maandelijkse verplichting gaat rechtstreeks van je leenruimte af. Denk aan private lease, een telefoon op afbetaling, een doorlopend krediet of studieschuld. Voor studieschulden geldt sinds 2024 dat geldverstrekkers kijken naar wat je er werkelijk per maand aan betaalt, in plaats van naar een vast percentage van de oorspronkelijke schuld. Wie extra heeft afgelost, houdt daardoor meer hypotheekruimte over.

Hoe hard zo'n maandlast aankomt, laat een rekenvoorbeeld zien. Stel dat Lisa 300 euro per maand kwijt is aan private lease en studieschuld samen. Bij een hypotheekrente van 4 procent en een looptijd van 30 jaar — puur ter illustratie — hoort bij elke 100.000 euro annuïteitenhypotheek een bruto maandlast van ongeveer 477 euro. Die 300 euro aan verplichtingen kost Lisa dus grofweg 63.000 euro aan maximale hypotheek.

Het energielabel telt mee, letterlijk in euro's

Sinds 2024 weegt het energielabel van de woning mee in wat je mag lenen, en dat is in 2026 nog steeds zo. Voor een zuinig huis mag je een vast bedrag extra lenen bovenop wat je inkomen toelaat: in 2026 oplopend tot 40.000 euro voor een woning met label A++++ en een energieprestatiegarantie. Koop je een huis met label E, F of G, dan krijg je geen extra ruimte op basis van het label zelf, maar mag je wél tot 20.000 euro extra lenen als je dat geld aantoonbaar in verduurzaming steekt. De extra bedragen voor de allerzuinigste labels zijn in 2026 overigens iets verlaagd ten opzichte van 2025, onder meer omdat zonnepanelen minder opleveren. De actuele bedragen per label staan bij Volkshuisvesting Nederland.

Sam en Lisa naast elkaar

Zet die twee effecten onder elkaar en het verschil is ineens logisch:

• Sam heeft geen schulden en heeft een woning met label A++++ en energieprestatiegarantie op het oog: zijn leenruimte op basis van inkomen, plus maximaal 40.000 euro extra
• Lisa heeft 300 euro aan maandverplichtingen (ongeveer 63.000 euro minder leenruimte) en kijkt naar een woning met label G, zonder verduurzamingsplan: geen extra bedrag

Opgeteld scheelt dat in dit voorbeeld ruim 100.000 euro, bij exact hetzelfde salaris. En dan zijn er nog meer factoren die meespelen: een partner met inkomen, alimentatieverplichtingen, je leeftijd, de rentevaste periode die je kiest en of je inkomen vast of wisselend is.

Reken je eigen situatie door

Wie over een tijdje een huis wil kopen, kan hier gericht mee aan de slag. Kleine kredieten aflossen en abonnementen op afbetaling stopzetten vergroot je leenruimte direct. En kijk bij het zoeken niet alleen naar de vraagprijs, maar ook naar het energielabel: dat bepaalt mede wat jíj voor dat huis kunt lenen.

Begin met een eerlijke nulmeting en bereken je maximale hypotheek op basis van je eigen inkomen en verplichtingen. De uitkomst is een indicatie — de definitieve beoordeling ligt altijd bij de geldverstrekker — maar je weet binnen twee minuten in welke prijsklasse je realistisch kunt zoeken.