Betaal jij te veel huur? Het puntensysteem in vijf minuten uitgelegd
Sinds de Wet betaalbare huur geldt voor veel meer huurwoningen een wettelijk maximum. Check in vijf minuten of jouw huur boven de grens van 2026 zit.
Wie een huurwoning zoekt, kijkt vooral naar wat er gevraagd wordt. Maar er bestaat ook een wettelijk maximum: voor de meeste huurwoningen in Nederland bepaalt een puntensysteem hoeveel huur de verhuurder mag rekenen. Sinds de Wet betaalbare huur van 1 juli 2024 geldt dat maximum niet alleen voor sociale huur, maar ook voor middenhuur. Toch betalen nog altijd huurders meer dan mag — vaak zonder het te weten.
Het goede nieuws: controleren kost je hooguit vijf minuten, en de bedragen voor 2026 zijn duidelijk. Een woning met 143 punten mag maximaal € 932,93 per maand kosten, een woning met 186 punten maximaal € 1.228,07. Zit jouw kale huur daarboven, dan valt er mogelijk iets te halen.
Zo werkt het puntensysteem
Het woningwaarderingsstelsel (WWS) geeft een zelfstandige woning punten voor onder meer:
- de oppervlakte van de kamers
- de WOZ-waarde van de woning
- het energielabel: een goed label levert extra punten op, de labels E, F en G kosten juist punten
- de kwaliteit van keuken, badkamer en toilet
- buitenruimte, zoals een balkon of tuin
Hoe meer punten, hoe hoger de toegestane huur. Bij elk puntenaantal hoort een maximumbedrag in een wettelijke tabel, die elk jaar wordt geïndexeerd. Boven een bepaald puntenaantal vervalt het maximum helemaal.
De grenzen van 2026
- tot en met 143 punten: sociale huur, maximaal € 932,93 per maand
- 144 tot en met 186 punten: middenhuur, maximaal € 1.228,07 per maand
- 187 punten of meer: vrije sector, geen wettelijk maximum
Let daarbij goed op de contractdatum. De middenhuurregels gelden voor huurcontracten die op of na 1 juli 2024 zijn ingegaan. Woon je al langer in een woning met een vrije-sectorcontract, dan verandert er aan jouw huurprijs niets — ook niet als de woning minder dan 187 punten heeft. Het gaat bovendien om de kale huur, dus zonder servicekosten, gas, water en licht. En het verschil tussen 186 en 187 punten is enorm: één punt bepaalt of er een maximum van € 1.228,07 geldt of helemaal geen maximum.
Rekenvoorbeeld: ruim € 2.000 per jaar te veel
Stel: je huurt sinds begin 2025 een appartement en betaalt € 1.100 kale huur per maand. Je telt de punten en komt uit op 143. De maximale huurprijs is dan € 932,93 (prijspeil 2026). Je betaalt dus € 167,07 per maand te veel — ruim € 2.000 per jaar. Omdat je contract na 1 juli 2024 is ingegaan, valt de woning onder het gereguleerde segment en kun je de huurprijs laten toetsen. Was je contract vóór die datum ingegaan als vrije-sectorcontract, dan had je die mogelijkheid niet gehad. Goed om te weten: sinds de Wet betaalbare huur kunnen ook gemeenten optreden tegen verhuurders die structureel te veel vragen — je staat er als huurder dus niet alleen voor.
Dit kun je vandaag doen
Begin met tellen. Met de rekentool maximale huurprijs voor huurwoningen krijg je snel een indicatie van het puntenaantal van je woning en de bijbehorende maximale huur. Kom je boven je huidige huur uit: mooi, dan betaal je een redelijke prijs. Kom je eronder uit, leg de uitkomst dan eerst voor aan je verhuurder — die is bij gereguleerde contracten verplicht zich aan het maximum te houden.
Komen jullie er samen niet uit, dan kun je terecht bij de Huurcommissie. Nieuwe huurders kunnen de aanvangshuurprijs in de eerste zes maanden van het contract laten toetsen; bij gereguleerde contracten zijn er ook daarna nog mogelijkheden om de huur te laten beoordelen. Houd er rekening mee dat elke puntentelling op afstand een indicatie is: de exacte uitkomst hangt af van details zoals de precieze meting van de oppervlakte en de actuele WOZ-waarde. Maar als jouw telling honderden euro's onder je huidige huur uitkomt, is dat meer dan genoeg reden om het officieel uit te laten zoeken.