Zoveel hypotheekschuld hebben huishoudens van jouw leeftijd nog openstaan

Huishoudens van 35 tot 45 jaar hebben een mediane hypotheekschuld van € 224.200. Bij 65 tot 75 jaar staat er nog € 107.900 open (CBS, 2024).

Huishoudens met een hypotheek op hun eigen woning hadden op 1 januari 2024 een mediane hypotheekschuld van € 171.900. Dat blijkt uit de meest recente vermogenscijfers van het CBS. De schuld is het hoogst bij huishoudens van 25 tot 35 jaar (mediaan € 229.400) en 35 tot 45 jaar (€ 224.200). Daarna daalt het bedrag, maar minder snel dan je misschien verwacht: huishoudens van 65 tot 75 jaar die nog een hypotheek hebben, staan mediaan nog voor € 107.900 in het krijt. De cijfers over 2024 zijn voorlopig; die over 2025 verwacht het CBS dit najaar.

Dit is de hypotheekschuld per leeftijdsgroep

Het CBS deelt huishoudens in naar de leeftijd van de hoofdkostwinner: de persoon met de belangrijkste sociaaleconomische positie in het huishouden. De bedragen hieronder gaan alleen over huishoudens die echt een hypotheek op hun eigen woning hebben. Eerst staat de mediaan, het middelste bedrag als je alle huishoudens van laag naar hoog zet. Tussen haakjes staat het gemiddelde.

• Jonger dan 25 jaar: € 228.200 (gemiddeld € 240.700)
• 25 tot 35 jaar: € 229.400 (gemiddeld € 256.600)
• 35 tot 45 jaar: € 224.200 (gemiddeld € 262.400)
• 45 tot 55 jaar: € 196.600 (gemiddeld € 241.500)
• 55 tot 65 jaar: € 145.900 (gemiddeld € 185.500)
• 65 tot 75 jaar: € 107.900 (gemiddeld € 138.600)
• 75 tot 85 jaar: € 90.000 (gemiddeld € 116.200)
• 85 jaar of ouder: € 69.900 (gemiddeld € 92.000)

Het gemiddelde ligt in elke groep hoger dan de mediaan, omdat een kleinere groep met een heel grote hypotheek het gemiddelde omhoogtrekt. Wil je weten of jouw schuld hoog of laag is voor je leeftijd, vergelijk dan met de mediaan. Let ook op wat het CBS meetelt: bij spaar- en beleggingshypotheken is het opgebouwde tegoed deels al van de schuld afgetrokken.

Bijna de helft van alle huishoudens heeft een hypotheek

Op 1 januari 2024 hadden 3,86 miljoen van de 8,26 miljoen huishoudens een hypotheekschuld: 47%. Van de huishoudens met een koopwoning was dat 84%. Per leeftijdsgroep loopt het aandeel met een hypotheek op tot 62% bij 45 tot 55 jaar. Daarna daalt het pas langzaam:

• 35 tot 45 jaar: 58% van alle huishoudens heeft een hypotheek
• 45 tot 55 jaar: 62%
• 55 tot 65 jaar: 56%
• 65 tot 75 jaar: 44%
• 75 tot 85 jaar: 34%
• 85 jaar of ouder: 19%

Kijk je alleen naar huiseigenaren, dan valt vooral de oudere groep op. Van de 65- tot 75-jarigen met een koopwoning heeft 70% nog een hypotheek. Bij 75 tot 85 jaar is dat 59%, en boven de 85 nog altijd 42%.

Waarom de schuld na je pensioen vaak nog bestaat

Dat zoveel ouderen een hypotheek hebben, komt vooral door de regels van vroeger. Tot 2013 kreeg je hypotheekrenteaftrek, ook als je niets afloste. Veel mensen kozen daarom voor een (deels) aflossingsvrije hypotheek. Voor een lening die je op of na 1 januari 2013 voor het eerst afsluit, geldt volgens de Belastingdienst dat je die minimaal annuïtair of lineair in 30 jaar moet aflossen om de rente te mogen aftrekken. Wie een oude hypotheek heeft en die niet verhoogt, valt nog onder de oude regels.

Ook voor die oude hypotheken bestaat een einddatum: je krijgt maximaal 30 jaar hypotheekrenteaftrek. Had je al vóór 1 januari 2001 een hypotheek, dan begon die termijn van 30 jaar op 1 januari 2001. Voor die groep loopt de renteaftrek eind 2030 af, ook als de schuld er dan nog gewoon staat. Het maximale aftrektarief is in 2026 37,56%, meldt de Rijksoverheid.

Rekenvoorbeeld: zo loopt een hypotheek van € 229.400 af

Neem de mediane hypotheek van een huishouden van 25 tot 35 jaar: € 229.400. Stel dat het een annuïteitenhypotheek is met een looptijd van 30 jaar en een rente van 4%. Dat rentepercentage is een aanname voor dit voorbeeld; je eigen rente staat in je hypotheekakte of op je jaaroverzicht.

• De maandrente is 4% gedeeld door 12: 0,3333%.
• De bruto maandlast is € 1.095,19, elke maand hetzelfde bedrag.
• In de eerste maand is € 764,67 daarvan rente (0,3333% van € 229.400) en maar € 330,52 aflossing.
• Met het maximale aftrektarief van 37,56% krijg je over die rente € 287,21 terug. Netto betaal je in de eerste maand dus € 807,98. Dit is versimpeld: het eigenwoningforfait laten we buiten beschouwing.

Omdat het rentedeel in het begin zo groot is, gaat het aflossen eerst traag. Na 10 jaar staat er nog € 180.730 open: je hebt dan pas € 48.670 afgelost, ongeveer een vijfde. Na 20 jaar is de schuld € 108.172, en pas in het laatste decennium verdwijnt de rest. Over de hele looptijd betaal je € 164.869 rente.

Kies je voor een lineaire hypotheek, dan is de eerste maandlast hoger: € 1.401,89. Die daalt elke maand, tot € 639,35 in de laatste maand. In totaal betaal je dan € 138.022 rente, € 26.846 minder dan bij de annuïteitenhypotheek.

Zo reken je uit wanneer je schuldenvrij bent

Bij een hypotheek van na 2013 is de som simpel: wie op zijn 32e een huis koopt en daarna niet verhuist of bijleent, is op zijn 62e van de hypotheek af, ruim voor de AOW-leeftijd. In de praktijk loopt het vaak anders. Wie zijn hypotheek verhoogt, bijvoorbeeld bij een verhuizing, begint volgens de Belastingdienst voor het extra geleende bedrag opnieuw aan een termijn van 30 jaar. Daardoor schuift het moment waarop je schuldenvrij bent op.

Wil je vóór je pensioen klaar zijn, reken dan terug vanaf de datum die je wilt halen. Een huishouden van 55 tot 65 jaar met de mediane schuld van € 145.900 dat die in 10 jaar volledig wil aflossen, betaalt bij 4% rente € 1.477,17 bruto per maand. Over 20 jaar uitgesmeerd is dat € 884,13 per maand, maar dan betaal je in totaal € 66.290 rente in plaats van € 31.360. Hoe later je begint, hoe hoger de maandlast om op tijd klaar te zijn.

Wat dit voor jou betekent

• Zoek je actuele hypotheekschuld op in het jaaroverzicht van je geldverstrekker en leg die naast de mediaan van je leeftijdsgroep hierboven.
• Reken met de rekentool maandlasten hypotheek uit wat je maandlast en je totale rente zijn, en vergelijk annuïtair met lineair.
• Heb je een hypotheek van vóór 2001, kijk dan nu wat je netto maandlast wordt als de renteaftrek eind 2030 stopt.
• Wil je op een bepaalde leeftijd schuldenvrij zijn, reken dan met de rekentool duur aflossen lening uit hoe lang het duurt bij een hoger maandbedrag.

Bronnen: CBS, Vermogen van huishoudens; huishoudenskenmerken, vermogensbestanddelen (stand 1 januari 2024, voorlopig), Belastingdienst, Mag ik mijn hypotheekrente altijd aftrekken? en Rijksoverheid, Heb ik recht op hypotheekrenteaftrek?