Geplaatst op 1 juli

De financieringsfouten die Pearl Capital het meest tegenkomt

Een vastgoedproject begint meestal met enthousiasme. Je hebt een pand op het oog, ziet kansen voor verbouwing of herontwikkeling en maakt een eerste rekensom. Maar in de praktijk blijkt maar al te vaak dat die eerste berekening te optimistisch was. Daardoor ontstaan later tekorten, vertragingen of extra financieringsbehoefte, een online berekening kan

Volgens Pearl Capital, een onafhankelijke vastgoedfinancier uit Amsterdam, wordt de benodigde financiering regelmatig onderschat. Het bedrijf verstrekt kortlopende leningen voor onder meer de aankoop, verbouwing en herfinanciering van vastgoed. Zij signaleren dat dat ondernemers hun cijfers wel kennen, maar dat ze vaak niet voorbereid zijn op bepaalde kostenposten die pas later in beeld komen.

Hoe bereken je hoeveel financiering je werkelijk nodig hebt?

Begin niet bij de lening, maar bij de totale investering. Veel ondernemers starten met de vraag hoeveel zij kunnen lenen. Volgens Pearl Capital is het verstandiger om eerst te bepalen wat een project daadwerkelijk gaat kosten.

Denk daarbij niet alleen aan de aankoopprijs van een pand, maar ook aan:

verbouwingskosten;
notariskosten;
taxatiekosten;
financieringskosten;
advieskosten;
eventuele overdrachtsbelasting;
onvoorziene uitgaven.

Pas wanneer alle kosten inzichtelijk zijn, ontstaat een realistisch beeld van de totale financieringsbehoefte.

Vergeet de factor tijd niet

Een veelgemaakte fout is dat ondernemers rekenen met de ideale planning. In werkelijkheid loopt een project regelmatig vertraging op. Max Weterman, Head of Lending en partner bij Pearl Capital: “Vergunningen duren langer, aannemers schuiven op of aansluitingen voor nutsvoorzieningen laten op zich wachten. Daardoor lopen kosten door terwijl inkomsten nog uitblijven.”

Volgens hem is het verstandig om vooraf een scenario door te rekenen waarin een project enkele maanden langer duurt dan gepland. “Want wie uitsluitend rekent met het meest optimistische scenario, loopt het risico later opnieuw financiering te moeten zoeken.”

Kijk naar de actuele waarde, niet alleen naar de aankoopprijs

Een tweede fout is dat ondernemers zich volledig richten op de koopsom van een pand. Bij de beoordeling van vastgoedfinancieringen kijkt Pearl Capital juist nadrukkelijk naar de actuele waarde van het vastgoed. Weterman: “Een onafhankelijke taxatie speelt daarbij een belangrijke rol. Dat kan relevant zijn wanneer een pand onder de marktwaarde wordt aangekocht of wanneer een ondernemer snel heeft kunnen handelen.” De waarde van het onderpand zegt uiteindelijk vaak meer over de financieringsmogelijkheden dan de prijs die ooit voor het vastgoed is betaald.

Houd rekening met een buffer

Geen enkel vastgoedproject verloopt exact volgens plan. Daarom adviseren veel financiers om een financiële buffer aan te houden. Die buffer kan worden gebruikt voor tegenvallende bouwkosten, aanvullende werkzaamheden of vertraging tijdens de uitvoering. Hoe groot die buffer moet zijn, verschilt per project. Maar volgens Weterman ontstaat een groot deel van de problemen juist wanneer er geen ruimte meer is voor onverwachte ontwikkelingen. “Een financieringsberekening zonder reserve ziet er op papier vaak goed uit, maar blijkt in de praktijk kwetsbaar.”

Pearl Capital: hoe weet je of je berekening klopt?

Je kunt heel veel zelf berekenen, maar uiteindelijk wil je ook weten hoe een financier naar hetzelfde project kijkt. Daarvoor is er de Pearl Capital online quickscan. Ondernemers kunnen daarin gegevens invullen over het vastgoed, de waarde van het onderpand en het doel van de financiering. Op basis daarvan volgt een eerste beoordeling die vervolgens persoonlijk wordt bekeken en per e-mail wordt teruggekoppeld. Weterman: “Die combinatie van eigen voorbereiding en een onafhankelijke beoordeling helpt ondernemers om een realistischer beeld te krijgen van hun financieringsmogelijkheden.”

Niet alleen rekenen, maar ook vooruitkijken

Een goede financieringsberekening gaat dus veel verder dan het optellen van kosten. Het draait ook om de vraag wat er gebeurt als een project langer duurt, duurder uitvalt of anders verloopt dan verwacht. Weterman: “Wie vooraf meerdere scenario's doorrekent, voorkomt verrassingen tijdens de uitvoering. En dat is uiteindelijk minstens zo belangrijk als de hoogte van de financiering zelf.”