Loopt je rentevaste periode af? Zo bereken je je nieuwe maandlasten

Drie maanden voor het einde van je rentevaste periode stuurt je bank een voorstel. Zo reken je uit wat je nieuwe maandlast wordt en of oversluiten loont.

Wie tien jaar geleden een hypotheek afsloot, krijgt binnenkort post van de bank: de rentevaste periode loopt af en er ligt een verlengingsvoorstel. Voor veel huiseigenaren is dat het moment waarop de maandlast ineens honderden euro's hoger uitvalt. Toch is het ook het enige moment waarop je zonder boete alles mag veranderen: de rente, de looptijd van de nieuwe periode en zelfs de bank. Wie de brief ongelezen laat liggen, laat dat voordeel liggen. In dit artikel rekenen we met nadrukkelijk fictieve rentes, zodat je de methode kunt toepassen op het voorstel dat jij krijgt.

Wat er gebeurt als de periode afloopt

De regels zijn vastgelegd in het Besluit gedragstoezicht financiële ondernemingen. Je geldverstrekker moet je minstens drie maanden vóór het einde van de rentevaste periode informeren en vertellen welke rente je daarna maximaal gaat betalen. Je hebt dan drie opties.

• Je accepteert het voorstel en kiest een nieuwe rentevaste periode, bijvoorbeeld 1, 5, 10 of 20 jaar.
• Je sluit de hypotheek over naar een andere geldverstrekker. Aan het einde van de rentevaste periode betaal je daarvoor geen boeterente.
• Je lost extra af of past de hypotheekvorm aan, wat op dit moment vaak ook kosteloos kan.

Een belangrijke regel: je bank moet bestaande klanten met hetzelfde risicoprofiel dezelfde rente bieden als nieuwe klanten voor dezelfde periode. Je hoeft dus niet bang te zijn dat je als trouwe klant een hoger tarief krijgt dan de buurman die nu instapt. Wat je wél zelf moet controleren, is je risicoklasse. Heb je in tien jaar afgelost en is je huis in waarde gestegen, dan is je schuld ten opzichte van de woningwaarde gedaald. Vaak hoor je dan in een lagere risicoklasse met een lagere rente. Banken passen dat niet altijd automatisch aan; vraag ernaar.

Rekenvoorbeeld: van 1,5% naar 4% (fictief)

Stel, je hebt een annuïteitenhypotheek met een restschuld van € 250.000 en nog 20 jaar looptijd. Je oude rente was 1,5% en je bank biedt nu 4,0%. Beide percentages zijn verzonnen voor dit voorbeeld; je eigen voorstel kan hoger of lager zijn.

• Bij 1,5% was je bruto maandlast ongeveer € 1.206.
• Bij 4,0% wordt dat ongeveer € 1.515.
• Het verschil is € 309 per maand, ruim € 3.700 per jaar.

Netto valt de klap iets kleiner uit, omdat je over de hogere rente ook meer hypotheekrenteaftrek krijgt, zolang je aan de voorwaarden voldoet. Met onze oversluit-rekentool vul je je restschuld, resterende looptijd en het aangeboden percentage in en zie je direct je nieuwe bruto en netto maandlast.

Korter of langer vastzetten?

Een kortere rentevaste periode heeft doorgaans een lagere rente, een langere periode geeft meer zekerheid. Stel dat je bank 3,8% biedt voor 10 jaar en 4,2% voor 20 jaar, opnieuw fictief. Op dezelfde restschuld is dat ongeveer € 1.489 tegenover € 1.541 per maand: € 52 verschil. Dat is de prijs van tien jaar extra zekerheid. Of die prijs het waard is, hangt af van hoeveel ruimte je hebt als de rente over tien jaar hoger staat, en van hoelang je in het huis denkt te blijven.

Wanneer loont oversluiten?

Stel dat een andere geldverstrekker 3,9% biedt waar je eigen bank 4,2% vraagt, allebei voor 20 jaar en allebei fictief. Dat scheelt ongeveer € 40 per maand, oftewel € 4.750 in tien jaar. Daar staan de kosten van oversluiten tegenover: notaris, hypotheekadvies, taxatie en eventueel een nieuwe NHG-premie. Reken je in dit voorbeeld met € 3.000 aan kosten, dan houd je na tien jaar ongeveer € 1.750 over. Dat is een voordeel, maar een bescheiden voordeel, en je bent wel een paar weken administratie verder. Wordt het renteverschil groter of blijf je langer wonen, dan wordt oversluiten snel aantrekkelijker. Is het verschil kleiner dan een paar tienden van een procent, dan is accepteren en een risicoklasse-check meestal de slimste zet.

Zo pak je het aan

Lees het voorstel zodra het binnenkomt en noteer drie dingen: de aangeboden rente, de rentevaste periode en de risicoklasse waarin de bank je plaatst. Vraag je actuele woningwaarde op en controleer of je in een lagere klasse hoort. Reken daarna met onze oversluit-rekentool het voorstel van je eigen bank door naast minstens één aanbod van een andere geldverstrekker. Doe dat ruim voor de einddatum: een oversluiting kost tijd, en na de einddatum val je anders automatisch in het voorstel van je bank. De berekeningen hier zijn een indicatie met fictieve rentes; laat je definitieve keuze toetsen door een adviseur.