Mag je verhuurder de huur zomaar verhogen? Dit is het wettelijke maximum

Sociale huur maximaal 4,1%, middenhuur 6,1%, vrije sector 4,4%: dit mag je verhuurder in 2026 vragen, en zo maak je bezwaar als het niet klopt.

Een brief van de verhuurder met een nieuw huurbedrag: bijna elke huurder krijgt er één per jaar. Maar zomaar verhogen mag niet. De overheid stelt elk jaar voor elk type huurwoning een wettelijk maximum vast, en daar moet je verhuurder zich aan houden. In 2026 is dat maximum 4,1% voor sociale huur, 6,1% voor middenhuur en 4,4% voor de vrije sector. Daarnaast gelden vaste spelregels voor de aankondiging, de timing en je recht op bezwaar. Wie die kent, ziet in een paar minuten of een verhoging klopt.

Drie segmenten, drie maxima

De maximale huurverhoging hangt af van het segment waarin je woning valt. Volgens de Rijksoverheid gelden in 2026 deze percentages:

• Sociale huur: maximaal 4,1%, vanaf 1 juli 2026 tot 1 juli 2027. Het percentage is de gemiddelde inflatie van de afgelopen drie jaar (3,6%) plus 0,5 procentpunt.
• Middenhuur: maximaal 6,1%, vanaf 1 januari 2026. Hier telt de cao-loonontwikkeling (5,1%) plus 1 procentpunt.
• Vrije sector: maximaal 4,4%, vanaf 1 januari 2026. De overheid neemt het laagste van inflatie en cao-lonen (dit jaar de inflatie van 3,4%) plus 1 procentpunt.

Voor sociale huur gelden twee uitzonderingen. Is je kale huur lager dan € 350 per maand, dan mag de verhuurder een vast bedrag van maximaal € 25 vragen in plaats van een percentage. En heb je een hoger inkomen, dan mag de verhuurder een inkomensafhankelijke huurverhoging doorvoeren van € 50 of € 100 per maand. Daarvoor kijkt hij naar je gezamenlijke inkomen van 2024: voor een eenpersoonshuishouden ligt de grens voor € 50 op € 59.504 en voor € 100 op € 70.149. Bij een meerpersoonshuishouden zijn die grenzen € 68.858 en € 93.531.

Belangrijk: dit zijn maxima. Een verhuurder mag altijd minder vragen of de huur gelijk houden, en veel corporaties doen dat ook.

Rekenvoorbeeld: wat betekent dit in euro's

Stel, je huurt een sociale huurwoning met een kale huur van € 650 per maand. De maximale verhoging per 1 juli 2026 is 4,1% van € 650, dus € 26,65. Je nieuwe huur wordt dan maximaal € 676,65. Op jaarbasis betaal je € 319,80 meer.

Woon je in een middenhuurwoning van € 1.100 per maand, dan mag de verhuurder er 6,1% bij doen: € 67,10. De huur stijgt naar € 1.167,10, ofwel € 805,20 per jaar extra. In de vrije sector komt bij een huur van € 1.400 maximaal 4,4% erbij: € 61,60 per maand, € 739,20 per jaar.

Het verschil tussen de segmenten is dus fors. Een middenhuurder krijgt in 2026 procentueel bijna anderhalf keer zoveel verhoging als een sociale huurder. Wil je weten wat jouw verhuurder maximaal mag vragen? Vul je huidige huur en woningtype in bij onze rekentool maximale huurverhoging en je ziet direct het bedrag in euro's.

Let ook op de ondergrens. Bij een huur van € 320 zou 4,1% uitkomen op € 13,12, maar de verhuurder mag hier het vaste bedrag van € 25 vragen. Voor de laagste huren pakt de euro-regel dus ongunstiger uit dan het percentage.

De spelregels: aankondigen, timing en bezwaar

Naast het percentage gelden procedurele regels. Een verhuurder mag de huur maar één keer per jaar verhogen en moet het voorstel minimaal twee maanden van tevoren schriftelijk sturen. Komt de brief te laat, dan schuift de verhoging op naar een later moment.

Ben je het niet eens met de verhoging, bijvoorbeeld omdat het percentage te hoog is of omdat de woning ernstige gebreken heeft, dan maak je schriftelijk bezwaar bij je verhuurder. Dat moet vóór de ingangsdatum van de verhoging. Houdt de verhuurder vast aan zijn voorstel, dan moet hij binnen zes weken na de ingangsdatum de Huurcommissie vragen de verhoging te beoordelen. Doet hij dat niet, dan gaat de verhoging niet door. Voor de vrije sector geldt het wettelijke maximum net zo goed: een hoger percentage in je contract is niet geldig.

Wat je nu kunt doen

Pak de laatste huurverhogingsbrief erbij en controleer drie dingen: het segment van je woning, het percentage en de ingangsdatum. Reken het bedrag na met de rekentool en vergelijk het met wat de verhuurder vraagt. Klopt het niet, dan is een kort bezwaarschrift genoeg om de procedure te starten; de Huurcommissie heeft daarvoor een modelbrief op haar website. De percentages voor 2027 maakt het kabinet doorgaans in december bekend. Zodra ze er zijn, werken wij de rekentool bij.