Geplaatst op 25 juni

Hypotheek berekenen: waarom je maximale hypotheek en maandlasten per aanbieder kunnen verschillen

Huizenprijzen zijn de afgelopen jaren sterk gestegen. Daardoor is het belangrijker geworden om vooraf goed te weten hoeveel je maximaal kunt lenen en welke maandlasten daarbij horen. Veel mensen gaan ervan uit dat iedere bank tot dezelfde uitkomst komt, maar in de praktijk kunnen de verschillen tussen hypotheekverstrekkers behoorlijk oplopen. Dat geldt niet alleen voor de maximale hypotheek, maar ook voor de uiteindelijke maandlasten.

Eerst de regels die voor alle geldverstrekkers gelden

Alle hypotheekverstrekkers in Nederland moeten zich aan dezelfde wettelijke regels houden. Zo zijn de normen van het Nibud bepalend voor de maximale woonlasten en gelden voor alle aanbieders dezelfde regels rondom hypotheekrenteaftrek, bestaande schulden en de maximale verhouding tussen de hypotheek en de woningwaarde. In de meeste gevallen kun je niet meer lenen dan 100 procent van de woningwaarde.

Waarom verschillen je maximale hypotheek en maandlasten per hypotheekverstrekker?

Hoewel de basisregels gelijk zijn, hanteren geldverstrekkers hun eigen rentetarieven en acceptatiecriteria. Daardoor kan dezelfde persoonlijke situatie bij verschillende aanbieders tot een andere maximale hypotheek en andere maandlasten leiden.

Het aangeboden hypotheekrentetarief

Allereerst natuurlijk de rente. Deze bepaalt niet alleen je maandlasten, maar heeft ook grote invloed op je maximale hypotheek. Hoe lager de rente, hoe meer je op basis van je inkomen kunt lenen. Een verschil van enkele tienden van een procent kan al duizenden euro's schelen.

Wie verschillende aanbieders vergelijkt, ziet dat terug in de uitkomsten. Bijvoorbeeld een hypotheek berekenen bij ABN AMRO geeft aan hoe het gehanteerde rentetarief doorwerkt in zowel de maximale hypotheek als de maandelijkse lasten.

Risico-opslag en woningwaarde

Daarnaast werken vrijwel alle grote geldverstrekkers met risicoklassen. Daarbij wordt gekeken naar de verhouding tussen de hoogte van de hypotheek en de woningwaarde. Hoe meer eigen geld je inbrengt, hoe lager het risico voor de bank en hoe lager vaak de rente. Dat vertaalt zich direct in lagere maandlasten.

De beoordeling van inkomen

Ook de manier waarop inkomen wordt beoordeeld verschilt per aanbieder. Heb je een tijdelijk contract, werk je als uitzendkracht of ontvang je veel toeslagen, dan kan de uitkomst sterk uiteenlopen. Sommige verstrekkers kijken vooral naar gemiddelde inkomsten over meerdere jaren, terwijl andere actuele inkomsten zwaarder laten meewegen.

Voor zzp'ers en ondernemers zijn de verschillen vaak nog groter. De ene geldverstrekker verlangt drie volledige kalenderjaren aan cijfers, terwijl andere aanbieders al na één of twee jaar ondernemerschap mogelijkheden bieden.

Daarnaast moet vanaf tien jaar voor de AOW-leeftijd ook het toekomstige pensioeninkomen worden meegenomen. De manier waarop banken dit beoordelen verschilt licht, wat invloed kan hebben op de maximale hypotheek.

Schulden en financiële verplichtingen

Bestaande schulden beperken de leencapaciteit. Dat geldt bijvoorbeeld voor studieschulden, maar ook voor een private-leasecontract, doorlopend krediet, creditcardlimiet of roodstand.

Sinds enkele jaren wordt bij studieschulden gekeken naar de daadwerkelijke maandlast. Toch kunnen geldverstrekkers deze lasten verschillend meewegen, waardoor dezelfde schuld bij de ene bank een grotere invloed heeft dan bij de andere.

Ook de woning speelt een rol

Niet alleen jouw financiële situatie wordt beoordeeld. Ook kenmerken van de woning kunnen invloed hebben op de hypotheek.

Voor energiezuinige woningen geldt extra leenruimte en sommige aanbieders geven bovendien een rentekorting voor woningen met een gunstig energielabel. Daarnaast kunnen erfpachtvoorwaarden en de aanwezigheid van Nationale Hypotheek Garantie (NHG) invloed hebben op de rente en de maximale hypotheek.

Maandlasten bestaan uit meer dan alleen rente

Bij het berekenen van een hypotheek is het verstandig om niet alleen naar het maximale leenbedrag te kijken. Uiteindelijk bepalen de maandlasten of een woning ook echt betaalbaar is.

Die maandlasten bestaan uit rente en aflossing en hangen onder meer af van de hoogte van de hypotheek, de rente, de looptijd en de gekozen hypotheekvorm. Twee aanbieders kunnen daardoor bij hetzelfde leenbedrag toch tot verschillende maandlasten komen.

Goed voorbereid op zoek naar je volgende woning

De wettelijke regels zijn voor iedere geldverstrekker hetzelfde, maar de uitkomst van een hypotheekberekening kan behoorlijk verschillen. Rentetarieven, de beoordeling van inkomen, de weging van schulden en kenmerken van de woning spelen daarbij onder meer een rol.

Daarom is het verstandig om vooraf goed te onderzoeken welke mogelijkheden er zijn. Niet alleen de maximale hypotheek, maar ook de maandlasten en de voorwaarden bepalen uiteindelijk welke woning financieel verantwoord is. Zo voorkom je verrassingen tijdens het aankoopproces en krijg je een beter beeld van wat binnen je budget past.