Geplaatst op 13 november

Wat kost een mantelzorgwoning? Berekeningen, regels en financiering

Een mantelzorgwoning lijkt in eerste instantie een emotionele keuze, maar financieel gaat het om een investering van vaak tussen de €50.000 en €150.000 of meer. Wie een zorgwoning in de tuin of bij de eigen woning wil plaatsen, krijgt te maken met bouwkosten, vergunningen, financiering en belastinggevolgen. Dit artikel zet alle belangrijke onderdelen op een rij, met concrete bedragen en rekenvoorbeelden zodat je zelf kunt inschatten wat in jouw situatie verstandig is.

Wat is een mantelzorgwoning en wanneer kies je daarvoor?

Een mantelzorgwoning is een zelfstandige woonruimte op het erf van de mantelzorger of de zorgontvanger, bedoeld voor iemand die vanwege ziekte of beperking langdurig zorg nodig heeft. Dat kan een prefab unit in de tuin zijn, een aangebouwde ruimte of een verbouwde garage of schuur. Belangrijk kenmerk is dat de woning alleen mag worden gebruikt zolang er daadwerkelijk sprake is van mantelzorg; daarna mag het gebouw meestal niet als zelfstandige woning blijven gelden.

Mensen kiezen vaak voor een mantelzorgwoning wanneer:

de zorg te intensief wordt om op afstand te regelen;
verhuizen naar een verpleeghuis nog niet gewenst of nodig is;
men dichtbij wil wonen, maar wel met eigen privacy;
de bestaande woning onvoldoende geschikt is (trap, smalle deuren, badkamer boven).

Financieel is de kernvraag: wat kost zo’n oplossing nu echt, inclusief bijkomende posten als fundering, aansluitingen, inrichting, vergunning en eventuele financieringskosten?

Soorten mantelzorgwoningen en globale prijsranges

De totale prijs van een mantelzorgwoning hangt vooral af van het type woning, de grootte en de mate van maatwerk. Op basis van recente marktprijzen kun je voor een nieuwe unit in grote lijnen rekenen met de volgende bandbreedtes:

Basismodel (30–45 m²): ongeveer €50.000 tot €75.000;
Middenklasse (45–65 m²): ongeveer €75.000 tot €110.000;
Luxe uitvoering (65–100 m²): vanaf ongeveer €110.000 tot €150.000+.

Veel aanbieders rekenen daarnaast in m²-prijzen. Indicaties lopen uiteen van ongeveer €2.150 tot ruim €4.000 per m², afhankelijk van materiaalkeuze, isolatieniveau en afwerkingsniveau. Een eenvoudige unit van 40 m² kan dan bijvoorbeeld rond de €90.000 uitkomen, terwijl een luxe, zeer goed geïsoleerde woning van 70–80 m² makkelijk richting de €150.000 of hoger gaat.

Let op dat deze bedragen meestal de casco of standaard afgewerkte woning betreffen. Zorgspecifieke voorzieningen (rolstoeltoegankelijkheid, aangepaste badkamer, tillift, domotica) en het bouwrijp maken van de locatie komen daar vaak nog bovenop.

Welke extra kosten horen bij een mantelzorgwoning?

Bij het plannen van een mantelzorgwoning wordt vaak alleen naar de aanschafprijs van de unit gekeken. Voor een realistische begroting moet je ook rekening houden met bijkomende posten zoals:

Transport en plaatsing: voor vervoer met dieplader en een kraan om de woning op zijn plek te zetten, liggen de kosten vaak in de orde van €3.000 tot €7.000, afhankelijk van afstand en bereikbaarheid van het erf.
Fundering of onderbouw: bijvoorbeeld schroefpalen, betonpoeren of een betonnen plaat. Reken indicatief op €3.000 tot €10.000, afhankelijk van bodem, formaat en gekozen oplossing.
Aansluiting op nutsvoorzieningen: water, riolering, elektra en eventueel glasvezel. Bij korte afstanden kan dit beperkt blijven tot enkele duizenden euro’s; bij langere tracés en graafwerk kan dit oplopen tot €10.000 of meer.
Inrichting en zorgaanpassingen: aangepaste badkamer, bredere deuren, drempelvrije vloeren, domotica, alarmering. Hier lopen de bedragen sterk uiteen, maar €5.000 tot €20.000 extra is geen uitzondering bij intensieve zorgsituaties.
Ontwerp, advies en eventuele vergunning: denk aan kosten voor tekeningen, constructieberekening, leges voor een omgevingsvergunning en eventueel juridisch of fiscaal advies.
Tuin en erfaanpassing: paden, verlichting, privacyafscheiding of een overkapping kunnen nog enkele duizenden euro’s extra kosten.

Tel je dit bij elkaar op, dan ligt de totale investering in de praktijk vaak 15–30% hoger dan alleen de prijs van de unit.

Rekenvoorbeeld: basismantelzorgwoning in de tuin

Stel: je plaatst een prefab mantelzorgwoning van 50 m² in je achtertuin. Een realistische begroting kan er dan als volgt uitzien:

Aanschaf mantelzorgwoning (middenklasse, 50 m²): €90.000
Fundering en voorbereidende grondwerkzaamheden: €7.500
Transport en hijswerk: €6.500
Aansluiting water, elektra, riool, internet: €8.000
Extra zorgaanpassingen (aangepaste badkamer, beugels, domotica): €10.000
Advies, tekeningen en eventuele leges: €3.000
Tuin- en erfaanpassing (pad, verlichting, erfafscheiding): €5.000

Totaal: ongeveer €127.000.

Financier je dit bedrag bijvoorbeeld volledig via een (tweede) hypotheek tegen 4% rente, met een looptijd van 30 jaar, dan kun je met een bruto annuïtaire maandlast van grofweg €600 tot €650 rekening houden. Bij een persoonlijke lening met kortere looptijd liggen de maandlasten hoger, maar is de totale looptijd beperkt.

Vergunningen en regels: wanneer mag een mantelzorgwoning vergunningvrij?

Onder de huidige regels binnen de Omgevingswet kan een mantelzorgwoning in veel gevallen vergunningvrij worden geplaatst, zolang aan een aantal voorwaarden wordt voldaan. Belangrijke uitgangspunten zijn onder meer:

De woning staat op het eigen terrein van de mantelzorger of de zorgontvanger.
De woning wordt geplaatst op het achtererf; voor het voorerf is vrijwel altijd een vergunning nodig.
Er geldt een maximale oppervlakte (vaak circa 100 m²) en een maximale bouwhoogte (vaak circa 5 meter), inclusief dak.
De woning moet voldoen aan de bouwtechnische eisen uit het geldende bouwbesluit/regelgeving (constructie, brandveiligheid, ventilatie, isolatie).
Er moet daadwerkelijk sprake zijn van een erkende mantelzorgsituatie; in de praktijk wordt vaak gewerkt met een verklaring van huisarts of wijkverpleegkundige.

Belangrijk is dat gemeenten sinds de invoering van de Omgevingswet meer ruimte hebben om in hun eigen omgevingsplan aanvullende regels te stellen. In sommige gemeenten wordt ruim omgegaan met mantelzorgwoningen, in andere is men strenger of worden extra voorwaarden gesteld (zoals maximale afstand tot de hoofdwoning, beperking in oppervlakte of strengere eisen aan uitstraling).

Omdat regels per gemeente verschillen, blijft de meest praktische stap om altijd eerst een conceptplan voor te leggen aan de gemeente en expliciet te vragen of jouw plan vergunningvrij is of dat een omgevingsvergunning nodig is.

Wat gebeurt er met de mantelzorgwoning als de zorg stopt?

Een mantelzorgwoning is juridisch geen gewone tweede woning. De vergunningsvrijstelling is gekoppeld aan de mantelzorgsituatie. Als de zorg stopt (door herstel, opname in een instelling of overlijden), vervalt in principe de vrijstelling.

Afhankelijk van de afspraken en lokale regels zijn er grofweg drie scenario’s:

De woning mag blijven staan, maar moet worden teruggebracht tot een bijgebouw zonder zelfstandige woonfunctie (bijvoorbeeld keuken of sanitaire voorzieningen verwijderen).
De gemeente eist dat de woning in uiterlijk bepaalde tijd wordt verwijderd.
De gemeente past het omgevingsplan aan of verleent alsnog een vergunning om de woning (al dan niet beperkt) als zelfstandige woonruimte te gebruiken; dit is eerder uitzondering dan regel.

Wie investeert in een dure mantelzorgwoning, moet dus vooraf rekening houden met het risico dat de woning later slechts beperkt gebruikt mag worden, of zelfs moet verdwijnen. Dit is belangrijk voor de restwaarde in je financiële berekening.

Pré-mantelzorgwoning: bouwen vóórdat er zorg nodig is

In sommige gemeenten bestaat de mogelijkheid van een zogenaamde pré-mantelzorgwoning: een woning die al wordt geplaatst vóórdat er sprake is van intensieve zorg, bijvoorbeeld bij een progressieve aandoening waarbij zorg binnen afzienbare tijd te verwachten is. Voor dergelijke woningen is in de regel altijd een omgevingsvergunning nodig, vaak met een tijdelijk karakter.

Veel gemeenten hanteren een termijn van ongeveer tien jaar. Wordt in die periode daadwerkelijk mantelzorg verleend, dan kan de woning als mantelzorgwoning blijven staan. Is er na die termijn nog steeds geen sprake van mantelzorg, dan kan de gemeente eisen dat de woning wordt verwijderd of dat opnieuw een vergunning wordt aangevraagd. Dit heeft direct invloed op de terugverdientijd en de totale kosten per jaar.

Hoe kun je een mantelzorgwoning financieren?

Voor de financiering van een mantelzorgwoning zijn grofweg vier routes gebruikelijk: eigen spaargeld, een (extra) hypotheek, een persoonlijke lening of een familieconstructie. Elke optie heeft eigen gevolgen voor maandlasten, risico en flexibiliteit.

1. Spaargeld inzetten

Bij voldoende spaargeld kan (een deel van) de investering direct worden betaald. Voordelen zijn dat er geen rente verschuldigd is en geen financieringskosten of taxaties nodig zijn. Nadeel is dat je financiële buffer kleiner wordt en er minder reserve overblijft voor onverwachte zorgkosten of inkomensverlies.

2. Hypotheek op de eigen woning

In de praktijk wordt de mantelzorgwoning vaak gefinancierd via een extra hypotheek op de bestaande woning, bijvoorbeeld:

een tweede hypotheek speciaal voor de mantelzorgwoning;
verhoging van de bestaande hypotheek binnen de bestaande inschrijving;
een verzilverhypotheek waarbij een deel van de overwaarde wordt opgenomen.

Belangrijke aandachtspunten:

De maximale hypotheek wordt mede bepaald door je inkomen, leeftijd en de waarde van de woning na plaatsing van de mantelzorgwoning.
De nieuw toegevoegde schuld valt fiscaal meestal in box 1, zolang het gaat om een verbouwing of verbetering van de eigen woning en de lening annuïtair of lineair wordt afgelost. Bij een losse unit op het erf is dit niet altijd vanzelfsprekend; laat dit vooraf toetsen.
Omdat de mantelzorgwoning vaak als roerend of tijdelijk wordt gezien, is het lastig om daar afzonderlijk een hypotheek op te krijgen. De financiering loopt daardoor meestal via de hoofdwoning.

3. Persoonlijke lening

Een persoonlijke lening heeft een vaste looptijd en een vaste rente. De totale lening moet in maximaal 10 tot 15 jaar worden afgelost. Voordelen zijn de voorspelbare maandlasten en het feit dat er geen hypotheekakte of notaris nodig is. Nadeel is dat de rente doorgaans hoger ligt dan bij een hypotheek, waardoor de maandlasten bij hetzelfde leenbedrag flink hoger zijn.

Voor een lening van bijvoorbeeld €50.000 met een looptijd van 10 jaar moet je rekenen op enkele honderden euro’s per maand aan aflossing en rente, afhankelijk van de actuele tarieven.

Belasting, toeslagen en erfbelasting

Een mantelzorgwoning kan gevolgen hebben voor belastingen en toeslagen. Enkele punten die vaak spelen:

Eigenwoningforfait en WOZ-waarde: als de mantelzorgwoning wordt gezien als onderdeel van de eigen woning, kan de WOZ-waarde stijgen. Dit heeft invloed op het eigenwoningforfait en soms op andere regelingen.
Huurtoeslag en zorgtoeslag: wanneer ouder en kind op één adres komen te staan of elkaars huishouden gaan vormen, kan dit invloed hebben op toeslagen. Het gezamenlijke inkomen en vermogen wordt dan bepalend.
Erfbelasting: als de mantelzorgwoning mede wordt betaald door de toekomstige erfgenamen of als er sprake is van schenkingen, kan dit later een rol spelen bij de afwikkeling van de erfenis. Heldere afspraken en tijdige advisering voorkomen discussies.

Omdat de exacte uitwerking sterk afhangt van de gezinssituatie, leeftijd, hoogte van het vermogen en de vormgeving van de financiering, is maatwerkadvies op dit punt vrijwel altijd verstandig.

Verbouwen of een mantelzorgwoning plaatsen: wat is financieel slimmer?

Een alternatief voor een aparte mantelzorgwoning is het verbouwen van de bestaande woning tot levensloopbestendig huis, bijvoorbeeld door een slaapkamer en badkamer beneden te creëren, de entree drempelvrij te maken en een traplift te plaatsen.

Indicatieve bedragen:

Eenvoudige aanpassing (badkamer beneden, wat verbredingen, kleine woonunit): €20.000 tot €40.000.
Grotere verbouwing (volwaardige slaapkamer + badkamer, aan- of uitbouw): €40.000 tot €80.000 of meer.

Een verbouwing is vaak goedkoper dan een volledige mantelzorgwoning, maar biedt minder flexibiliteit en privacy. De meerwaarde van de aanpassing in de woning kan wel blijvend zijn, ook als de zorgsituatie verandert. Bij een mantelzorgwoning moet je er rekening mee houden dat de ruimte later misschien geen zelfstandige woonfunctie mag behouden, waardoor de restwaarde in sommige gevallen relatief beperkt is.

Zelf rekenen: zo breng je jouw situatie in kaart

Om een goede keuze te maken, is het handig om alle scenario’s naast elkaar te zetten. Daarbij kun je onder meer rekenen met:

De totale investering voor de mantelzorgwoning, inclusief fundering, aansluitingen, inrichting en advies.
De maandlasten bij financiering via hypotheek (looptijd 20–30 jaar, lagere rente, maar langere verplichting).
De maandlasten bij een persoonlijke lening (kortere looptijd, hogere maandlast, maar sneller afgelost).
De investering in verbouwing van de bestaande woning en de mogelijke waardestijging van de woning.
Eventuele effecten op toeslagen en belastingen.

Door de totale investering te delen door het aantal jaren dat je verwacht de mantelzorgwoning of verbouwde woning te gebruiken, krijg je een kostenbedrag per jaar. Dat maakt scenario’s beter vergelijkbaar en helpt om een rationele keuze te maken in een emotioneel beladen situatie.

Veelgestelde vragen over mantelzorgwoningen kan je hier terug vinden